¿Cuál es la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio?

La duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio constituye uno de los aspectos que más dudas suscita a los profesionales y empresarios que alquilan o alquilaron hace años este tipo de inmuebles para desarrollar su actividad.

_{Pedro Genové, abogado especializado en Derecho Civil y Mercantil en Bufete Escura, miembro de la red HISPAJURIS A.I.E .}

En general, la duración de estos contratos dependerá de la legislación vigente en el momento de la celebración de aquél y, en su caso, de las cláusulas contenidas en el propio contrato.

De acuerdo con el criterio de la fecha de celebración, se distinguen tres tipos de contratos:

1) Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Se caracterizan por la aplicación, por imperativo legal, de la prórroga forzosa para el arrendador.

Si el arrendatario es una persona física, el contrato se extinguirá, en principio, a su fallecimiento o jubilación. En ese momento puede subrogarse el cónyuge, si realiza la misma actividad, hasta su fallecimiento o jubilación. A la muerte o jubilación del titular o su cónyuge subrogado puede continuar en el contrato un descendiente que realice la misma actividad, pero sólo hasta el 1 de enero de 2015.

En caso de que el arrendatario o su cónyuge traspasan el local, el contrato durará un mínimo de diez años, pero si el plazo hasta el 1 de enero de 2015 es superior, el contrato se extinguirá en esta última fecha.

Cuando la actividad que se desarrolle sea profesional, el contrato debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000. Si el arrendatario permanece, puede resolverse por voluntad unilateral de cualquier parte, previo requerimiento a la otra.

Siguiendo con la casuística normativa, la condición de persona jurídica del arrendatario con lleva que el contrato quede extinguido, por mandato legal, el 1 de enero de 2015, siempre que desarrolle una actividad comercial. Para determinar el tipo de actividad, la norma remite a la clasificación de actividades establecida en la norma reguladora del IAE.

Cuando la actividad no sea comercial, el contrato quedará extinguido el 1 de enero de 2000, 2005, 2010 ó 2015, según la tarifa del IAE aplicable a la sociedad arrendataria en el ejercicio 1994. Si el local tiene más de 2500 metros el contrato, igualmente, debió quedar extinguido el 1 de enero de 2000.

2) Contratos celebrados entre 9 de mayo de 1985 y 31 de diciembre de 1994.

La prórroga forzosa sólo es aplicable si las partes la acordaron. A falta de pacto de prórroga forzosa la duración del contrato será la fijada por las partes.

Si se pactó la prórroga forzosa es difícil resolver el contrato por extinción de plazo porque fue un acuerdo privado entre partes. Dependerá del criterio de cada Juzgado, pero la Ley prevé los antedichos plazos de resolución para contratos en situación de “prórroga legal”, sin referencia alguna a la prórroga voluntaria.

3) Contratos posteriores a 1 de enero de 1995.

Se rigen por la Ley de 1994, que se caracteriza por la libertad de pacto, sin plazo mínimo de duración. Es aconsejable prever la renuncia al tanteo, retracto y adquisición preferente, pues, si nada se dice, el arrendatario podrá hacer uso de estos derechos.

Cumplido el plazo o sus prórrogas, si se ha llevado a cabo una actividad comercial de venta al público los últimos 5 años y el arrendatario ha notificado su voluntad de estar 5 años más por una renta de mercado, el arrendador vendrá obligado a indemnizar si no acepta la prórroga. En los demás casos, el contrato se extingue en el plazo convenido.

No cabe olvidar que, a veces, el arrendatario incumple con algunas de las obligaciones adquiridas, lo cual puede provocar la resolución. Dependerá de las cláusulas de cada contrato pero, de acuerdo con lo que habitualmente se pacta, el arrendador podrá resolver el contrato si el arrendatario, por ejemplo, domicilia una sociedad en el local sin notificarlo o amplía o modifica la actividad de modo unilateral.