No asuma deberes innecesarios cuando alquile un local.

Los contratos de arrendamiento de un inmueble para uso distinto del de vivienda se rigen, principalmente, por la voluntad de los contratantes, por lo que, debe Vd. estar atento y distinguir entre los deberes que le impone la ley y los que se impondrá Vd. mismo, si así lo admite al estampar su firma en el documento que le imponga estas obligaciones en lugar de negociar a fin de atenuarlas o suprimirlas.

_{Carmen Pelaz Director Jurídico de PROMEIN .}

La ley de Arrendamientos Urbanos en su Título III regula los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (¿Cuál es la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio?), entendiendo comprendidos bajo esta categoría los arrendamientos de inmuebles para ejercer en ellos actividades industriales, comerciales, empresariales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o docentes. (Pueden encontrar esta ley en la página web de promein haciendo click aquí.)

Establece ésta en su artículo 4 que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se regirán:

• en primer lugar por la voluntad de las partes.

• En su defecto por las normas contempladas en el Título III de la ley.

• Supletoriamente por las normas del Código Civil.

En consecuencia, deben tener en cuenta que su voluntad recogida en forma de cláusulas en el contrato de arrendamiento del inmueble va a ser la que regule esta relación jurídica, y que la ley no le obliga aceptar límites a su voluntad en relación con los extremos que vamos a exponer a continuación, por lo que debe estar atento a la redacción definitiva que se de al contrato, sobretodo si la redacta el arrendador.

Así, en cuanto a:

Plazo de duración del contrato: La ley no establece un plazo de duración determinada, ni la obligatoriedad de prórroga alguna, por lo que deberá intentar pactar una duración lo más extensa posible, sobre todo si Vd. se compromete a realizar las obras de adecuación del local a la actividad de negocio que va a desempeñar puesto que, si una vez transcurrido el plazo de duración, el arrendador no quiere prorrogar la misma, deberá Vd. abandonar el inmueble, sin perjuicio de la posible indemnización que pueda obtener por clientela.

Evidentemente, sí deberá asignarle una duración al contrato, siendo legalmente imposible la “duración indefinida”.

Vinculación de un contrato de franquicia con el contrato de arrendamiento del local en el que va a ejercer la actividad objeto de la franquicia: hemos de prevenirle que es frecuente esta práctica contractual consistente en la vinculación por el franquiciador de la concesión al franquiciado de la franquicia a la asunción por parte de éste de otras obligaciones, como el arrendamiento del local que él le indique (¿Tiene derecho la empresa a instalar rótulos o carteles en la fachada para publicitar su actividad económica?).

En principio puede no parecernos mala idea, incluso nos ahorra la búsqueda de un inmueble acorde con las características del objeto de los servicios franquiciados, si bien, imaginemos que resolvemos el contrato de franquicia, el franquiciador intentará la resolución asimismo del contrato de arrendamiento del local y a pesar de que la ley sanciona con la nulidad absoluta esta práctica, nos veríamos inmersos en un procedimiento judicial en el intento de continuar con el alquiler del local.

La cesión o el subarrendamiento de la finca junto con la actividad empresarial que en él se desarrolle no tiene porqué ser consentida por el arrendador, salvo que así lo hayan pactado. En su defecto, deberá únicamente serle comunicada fehacientemente en el plazo de un mes desde que se haya efectuado la cesión o el subarrendamiento y si es total o parcial, puesto que tendrá derecho a la elevación de la renta en un 10% si fuese parcial o al 20% si fuese total.

La fusión, escisión o transformación de la sociedad arrendaticia no se considera como un supuesto de cesión, y por tanto no sería necesario el requisito de la notificación fehaciente al arrendador, aunque es lógico que se haga puesto que sí tiene derecho a la elevación de la renta.

La ventaja que conlleva esta cuestión es que no se resolverá el contrato de arrendamiento salvo que se haya sustituido real y efectivamente a la sociedad arrendataria por un tercero sin notificarse fehacientemente en el plazo del mes, siendo así que el simple cambio de los socios no supondrá cambio subjetivo en el contrato de arrendamiento, ni la venta de todas las acciones de una sociedad anónima a otra sociedad de la misma naturaleza entrañará la pérdida de la posición de arrendataria de la primera.

La muerte de la persona física que desempeñe la actividad no supone la extinción del contrato puesto que su legatario o heredero puede subrogarse en su posición hasta que se extinga el plazo de duración del contrato con el único requisito de notificárselo por escrito al arrendador en el plazo de dos meses desde el fallecimiento del arrendatario.

La indemnización por clientela se concede a los arrendatarios si se ha desempeñado en el inmueble una actividad de venta al público durante los últimos cinco años, siempre que se haya manifestado al arrendador con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo de duración del arrendamiento nuestro deseo de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado y, lógicamente no lo haya aceptado.

La cuantía de la indemnización dependerá de:

• Que hayamos iniciado la misma actividad en el mismo municipio en los seis meses siguientes, en cuyo caso la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los derivados de la pérdida de clientela, calculados comparando la que se tenía en el anterior local y la que se ha tenido en los seis primeros meses en el nuevo local.

• Que iniciásemos una actividad diferente o no iniciásemos actividad alguna pero el arrendador o un tercero iniciara la misma actividad o una afín a la que veníamos desarrollando, en cuyo caso la indemnización comprenderá una mensualidad por año de duración del contrato de arrendamiento hasta un máximo de dieciocho mensualidades.

En conclusión, lea atentamente las cláusulas del contrato de arrendamiento del local y sea consciente de que puede conformar junto con el arrendador el régimen jurídico del contrato.