¿Tiene derecho la empresa a instalar rótulos o carteles en la fachada para publicitar su actividad económica?

La instalación de carteles, rótulos o luminosos, en el lugar donde desempeña su actividad mercantil es imprescindible a fin de mostrar al público quién es y que servicios presta.

_{Por: Carmen Pelaz García Director Jurídico de PROMEIN}

Puede no ir revestida de una finalidad publicitaria pero así es en la gran mayoría de los supuestos, y el hecho de no haber previsto su colocación cuando se compra o alquila el inmueble donde se va a efectuar la actividad puede ocasionarle dificultades a la hora de obtener clientela.

La fachada de un edificio, lugar donde suelen ir ubicados letreros, rótulos o indicadores con el nombre comercial de las empresas o la actividad o servicios que prestan, forma parte de los denominados elementos comunes del inmueble, que son todos aquellos que pertenecen a todos los copropietarios del mismo y sobre los que no puede realizarse ninguna alteración sin el consentimiento unánime de todos los demás, tal como dispone el artículo 7 en relación con el artículo 17.1 , ambos de la Ley de Propiedad Horizontal.

De igual forma están consideradas las jambas de las puertas principales de acceso a los edificios donde también se colocan los letreros anunciando en qué piso se encuentran las oficinas correspondientes a los profesionales o empresas que tienen allí ubicados sus domicilios.

Así, cuando se compra o alquila un inmueble la primera prevención que hay que observar es requerirle al propietario/arrendador una copia del título constitutivo de la propiedad horizontal y de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios al objeto de examinar si se contempla en los mismos alguna cláusula que autorice a los propietarios de bajos comerciales u oficinas a instalar rótulos, carteles o cualquier signo distintivo y de atracción de clientela.

Si contempla una de estas cláusulas tendremos que estudiar su contenido para ver en que términos está redactada, puesto que, puede contener:

•Una autorización genérica, en cuyo caso podríamos instalar cualquier tipo de anuncio, luminoso o no, toldos, adornos, etc., si bien, dentro de unas proporciones razonables al negocio que se desarrolla en el inmueble.

•Una autorización restrictiva a un tipo de anuncio concreto, en cuyo caso únicamente podríamos colocar anuncios que se ajustasen a lo establecido en el título constitutivo o en los Estatutos.

•Una prohibición expresa de instalar cualquier tipo de anuncio. Este supuesto es el que genera una mayor problemática, puesto que es notorio que un local debe anunciarse al público para posibilitar que la clientela pueda localizarlo y distinguirlo de otros destinados a actividades idénticas o similares, por tanto debería Vd.:

-Comunicar la observancia de esta cláusula al propietario/arrendador a fin de éste le envíe al Presidente de la Comunidad un escrito en el que le solicite que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre la adopción de un acuerdo que le autorice a instalar un letrero o anuncio en la fachada del local.

-Condicionar el contrato de compraventa/arrendamiento del inmueble a la obtención de la misma.

Una vez obtenida la autorización expresa de la Comunidad podrá Vd. instalar los rótulos correspondientes.

A falta de previsión en el título constitutivo o en los Estatutos, han de saber que la doctrina y la jurisprudencia se muestra favorable a la posibilidad de la instalación únicamente con el acuerdo mayoritario de los copropietarios, siempre y cuando:

1. No exista prohibición alguna de desempeñar la actividad empresarial o profesional en el inmueble y cuente con todas las licencias precisas a tal fin.

2. La instalación no suponga una grave alteración de la configuración exterior del edificio.

3. La publicidad sea acorde con la explotación que se desempeña y consustancial con la propia naturaleza del negocio y no referida a otro negocio ajeno.

4. Que no perjudique el interés de la Comunidad o el particular de algún comunero, como en el caso de que obstaculizase las vistas de determinados pisos.

No obstante, si Vd. ya es propietario o arrendador del inmueble y pretende la colocación de un anuncio en la fachada, o ya lo ha instalado, ha de saber:

1.- Que existe jurisprudencia que, ante la demanda formulada contra el profesional o empresario que colocó un anuncio en la fachada, se muestra favorable a tolerarlo cuando ha cumplido los requisitos antedichos, entre otras la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de julio de 1.998 a pesar de no contar con el apoyo mayoritario de la Comunidad de Propietarios.

2.- Que si los comuneros han tolerado la instalación efectuada por un largo espacio de tiempo o desde el inicio de la Comunidad, se entiende que le autorizaron tácitamente, no pudiendo ahora ir en contra de sus propios actos demandándole.

3.- Que si lo que pretende es instalar una marquesina, sí es necesario obtener la autorización de la unanimidad de los copropietarios del inmueble puesto que una marquesina sí puede invadir el forjado del edificio, y provocar molestias a los vecinos (por ejemplo el ruido de la lluvia) o inseguridad (acceso a las ventanas por ella) y es preceptivo que todos se muestren conformes.

4.- Que si pretende instalar un cartel desmontable, de modo temporal, sin menoscavar la seguridad del edificio, su configuración o estado exterior y sin perjudicar a ningún otro propietario, puede hacerlo en la porción de pared que le corresponde, sentido éste en el que se manifestó la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de mayo de 2000.

En conclusión, no todo cartel afecta a la estética y altera la configuración del edificio, si bien, y al tratarse de un asunto puramente interpretativo, si es conveniente conocer cuales son nuestras obligaciones y derechos respecto de la Comunidad de Propietarios en la que se integra nuestro establecimiento, sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones que nos impone la normativa municipal, en el caso de Madrid, la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior y el Plan General de Ordenación Urbana (Título Sexto), http://www.munimadrid.com/.