Novedades en la tributación de los alquileres

A partir de 1 de enero de 2007 se modifica la fiscalidad de los cobros por alquileres, como consecuencia de la nueva Ley del IRPF y de los cambios en el Impuesto sobre Sociedades.

_{Francisco Mínguez Jiménez, abogado especializado en Planificación fiscal. Depto. Jurídico de Promein Abogados}

La nueva Ley de IRPF en sus artículos 22 y siguientes regula el tratamiento fiscal de los rendimientos del capital inmobiliario, definidos como cualesquiera que derivan del arrendamiento o de la constitución o cesión del uso y disfrute sobre inmuebles rústicos o urbanos, a excepción del IVA que grava la operación.

Cálculo del rendimiento neto:

Una vez determinado el rendimiento íntegro anual la Ley fiscal permite la deducción de los siguientes gastos:

1.- los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o rehabilitación del inmueble. Resulta irrelevante que exista o no hipoteca sobre el bien, basta con que se pruebe que existe un préstamo, incluso concedido por un miembro de la familia, y que se pagan intereses.

2.- los gastos de reparación y conservación del inmueble.

3.- los tributos y tasas que recaen sobre el bien (IBI, básicamente). No son deducibles las sanciones.

4.- los saldos de dudoso cobro.

5.- Las cantidades devengadas por servicios personales de terceros (gastos de portería, comunidad,...)

6.- la amortización del inmueble en el porcentaje del 3% sobre el mayor del precio de adquisición del inmueble o el valor catastral, sin incluir en ambos casos el valor del suelo.

Reducciones:

- Si el arrendamiento afecta a una vivienda, el rendimiento neto (ingresos – gastos) se reduce en un 50 por ciento.

- Si el arrendatario tuviera entre 18 y 35 años y además obtuviera rentas del trabajo o económicas superiores al IPREM, la reducción será del 100%, es decir, el propietario del inmueble no tributa en ninguna medida en el IRPF.

- Si los rendimientos tuvieran un período de generación superior a dos años, se aplica una reducción del 40 por ciento.

Precaución:

- Si el arrendatario fuese un pariente (hasta el tercer grado de afinidad o consanguinidad) del propietario, el rendimiento neto no podrá ser inferior al resultado de aplicar el porcentaje del 2% del valor catastral (o el 1,1% si dicho valor ha sido revisado). Es decir, aún cuando este inmueble se cediese gratuitamente, el propietario debe imputar fiscalmente una renta mínima y tributar por ella.

- Respecto a las viviendas desocupadas por cualquier razón, incluidas las viviendas utilizadas en vacaciones o fines de semana, con independencia de que el propietario no obtenga ninguna renta, a través del mecanismo de “imputación de rentas” debe tributar en el IRPF estimando la renta neta en el 2% del calor catastral con carácter general.

Tributación:

Una vez calculadas en su importe neto las rentas procedentes de alquileres, se integran en la base imponible general del IRPF, integrándose y compensándose con los restantes rendimientos y tributando de acuerdo con la tarifa progresiva (hasta el 43%) y no con el tipo fijo del 18%.

Cobro de alquileres a través de una sociedad:

El propietario de los inmuebles alquilados siempre tiene la posibilidad de aportarlos a una sociedad de la que puede ser propietario incluso en un 100% y que sea tal sociedad la que alquile los inmuebles y perciba los alquileres.

En tal caso, a partir de 1 de enero de 2007 desaparece la posibilidad de que disponía anteriormente de tributar en el Impuesto sobre Sociedades a través del régimen general o bien mediante el régimen especial de las sociedades patrimoniales. A partir de tal fecha desaparece el régimen fiscal de las sociedades patrimoniales, de modo que la normativa a aplicar necesariamente será la general del Impuesto sobre Sociedades, con sus ventajas (amortizaciones anticipadas, deducción por reinversiones, deducción por doble imposición) y sus inconvenientes (mayores obligaciones contables y registrales).

Conclusión:

Los importantes cambios introducidos en la normativa fiscal a partir de 1 de enero de 2007 afectan también a los ingresos por alquileres, sin que pueda afirmarse en todos los casos que uno de los regímenes resulta más ventajoso que los restantes.

La fiscalidad es “un traje a medida” que habrá de acomodarse a las características patrimoniales del propietario en concreto.