Leasing immobiliare, invii on-line

Trattamento fiscale delle locazioni finanziarie

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Leasing immobiliare registrazione in via telematica e registro in termine fisso. Sconta l'imposta di registro proporzionale la registrazione dei contratti di locazione finanziaria immobiliare in pool. Obbligate solidalmente al pagamento sono le società concedenti. Con la risoluzione n. 443/E del 17 novembre 2008 l'amministrazione finanziaria si è espressa sul trattamento tributario, ai fini dell'imposta di registro, delle locazioni finanziarie immobiliari «in pool» in seguito a un interpello presentato da un soggetto che esercita, istituzionalmente, attività di locazione finanziaria in generale, attività bancaria di erogazione di finanziamenti alla clientela.

I chiarimenti

L'obbligazione solidale

Secondo quanto stabilito dall'art. 1292 c.c. "l'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri".

Soggetti obbligati a richiedere la registrazione

Secondo quanto stabilito dall'art. 10 del Dpr 131/86 Sono obbligati a richiedere la registrazione:

•	le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali e per gli atti pubblici e privati formati all'estero nonché i rappresentanti delle società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all'art. 4;
•	i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati;
•	i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell'esercizio delle loro funzioni;
•	gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d'ufficio a norma dell'art. 15.

L'obbligazione solidale

La risoluzione n. 443/08.

Le società di leasing partecipanti al pool (in qualità di parte ‘concedente') sono tenute alla registrazione dell'unico contratto di locazione finanziaria posto in essere e sono solidalmente obbligate al pagamento per l'intero dell'imposta di registro dovuta.

In particolare si tratta di contratti di leasing immobiliare in pool con altre banche o soggetti finanziari. Poiché l'istante possiede più di cento unità immobiliari è tenuta a registrare il contratto di locazione finanziaria in via telematica modalità questa seguita anche dalle altre società concedenti aderenti al pool. L'interpello mira dunque a chiarire se ciascuna delle società di leasing partecipanti al pool (in qualità di concedente) possa eseguire autonomamente la registrazione telematica del contratto di leasing immobiliare in relazione alla sola quota di partecipazione al pool e conseguentemente provvedere al versamento dell'imposta di registro dovuta sulla base dei canoni annui pattuiti per la quota spettante. Secondo l'istante le parti contraenti sono obbligate alla registrazione del contratto di leasing immobiliare in termine fisso applicandosi l'imposta di registro in misura proporzionale.

Per quanto riguarda le modalità tecniche di registrazione telematica dei contratti di locazione e di affitto, l'art. 16 del decreto dirigenziale del 31 luglio 1998, prevede che «i dati dei contratti per i quali si richiede la registrazione telematica, nonché quelli dei pagamenti delle imposte relative alla registrazione, ai canoni per le annualità successive, (…) devono essere contenuti in file. Ciascun file può contenere i dati relativi a uno o più contratti ovvero a uno o più pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni e alle risoluzioni dei medesimi contratti, che si riferiscono a un solo utente».

Quindi, poiché nel leasing immobiliare in pool ogni concedente (o utilizzatore) può assumere la qualifica di «utente del servizio telematico», ciascuno dei concedenti può, secondo l'istante, registrare autonomamente il contratto di locazione finanziaria in via telematica, autonomamente, in relazione alla propria quota di partecipazione al pool, provvedendo separatamente al pagamento dell'imposta di registro proporzionale dovuta (determinata in base alla propria quota di partecipazione) in relazione ai canoni pattuiti e alla stessa spettanti.

La somma dei canoni da riscuotersi da parte della singola banca costituirebbe la base imponibile (per i contratti a tasso fisso), ovvero le quote capitali insite nei canoni dell'annualità di riferimento per i contratti indicizzati. Nel caso di specie quindi si ha un unico contratto di locazione finanziaria nei confronti dell'utilizzatore in cui le banche o gli enti di intermediazione creditizia assumono la parte contrattuale di «concedente». Ora, poiché tutti i contratti di locazione, anche finanziaria e di affitto aventi a oggetto immobili strumentali, (indipendentemente dalla circostanza che siano o meno esenti Iva) sono soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso e scontano l'imposta proporzionale di registro di cui all'art. 5 della Tariffa, parte prima, allegata al dpr 26 aprile 1986, n. 131.

Sono tenuti al pagamento dell'imposta principale dovuta per la registrazione (oltre ai pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato l'atto) i soggetti nel cui interesse fu richiesta la registrazione e delle parti contraenti. Più precisamente l'art. 57 del dpr 131/86 prevede che «(…) sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti (…)». Ne deriva che:

(I) ciascuna delle società di leasing partecipanti al pool (in qualità di «concedente» nel contratto di leasing è tenuta alla registrazione del contratto;

(II) le società di leasing partecipanti al pool, sono, ai sensi del combinato disposto degli articoli 54 e 57 del dpr 131/86, solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta di registro.

Trattandosi di un unico contratto, l'obbligo di pagamento riguarda la totalità dell'imposta di registro dovuta. La regolamentazione interna dei rapporti obbligatori delle società costituenti il pool non ha alcuna rilevanza esterna nei confronti dell'amministrazione finanziaria. Fermo restando il diritto di rivalsa, che ciascuna società partecipante al pool può esercitare nei confronti degli altri soggetti coobbligati. Per quanto riguarda le modalità di registrazione del contratto di leasing in pool, come precisato con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 14 settembre 2006 i contratti di locazione aventi a oggetto immobili strumentali devono essere registrati a cura delle parti contraenti entro 30 giorni dalla data degli atti previo versamento da parte del richiedente, dell'imposta autoliquidata.

Tale modalità, precisa l'Agenzia, va osservata anche nell'ipotesi di registrazione di un contratto di locazione finanziaria. Secondo quanto stabilito dall'art. 1 comma 1, del provvedimento in oggetto, la procedura telematica prevista dall'articolo 14 del decreto direttoriale 31 luglio 1998 deve essere utilizzata indipendentemente dal numero di unità immobiliari possedute dal soggetto obbligato all'adempimento.

Ne consegue che l'obbligo di registrazione in via telematica opera anche nell'ipotesi in cui non si raggiungano le cento unità immobiliari di cui all'art. 5 del dpr 5 ottobre 2004, n. 404. Le società di leasing partecipanti al pool (in qualità di parte «concedente») sono tenute alla registrazione dell'unico contratto di locazione finanziaria posto in essere e sono solidalmente obbligate al pagamento per l'intero dell'imposta di registro dovuta.

Le regole

Nella sua forma base il contratto di leasing prevede che una parte, utilizzatrice, a fronte del pagamento di un canone periodico a favore del proprietario del bene (concedente) ne acquisisca la disponibilità per un determinato periodo.

Il rapporto contrattuale è però generalmente trilaterale nella cosiddetta locazione finanziaria. Più specificamente nel leasing finanziario il concedente acquista (o fa costruire dal produttore) il bene oggetto di leasing e lo concede in godimento all'utilizzatore che ne assume rischi e benefici. Nel caso di specie la locazione finanziaria è stata stipulata con un pool di società di leasing.

Come chiarito dalla circolare della Banca d'Italia del 5 agosto 1996, n. 217 rientrano nella fattispecie del leasing in pool (sindacated loan) «le operazioni consistenti nell'erogazione di finanziamenti o rilascio di garanzie alle quali partecipino due o più intermediari creditizi (società dell'elenco speciale e banche) con assunzione di rischio a proprio carico».

Nella prassi il sindacated loan si realizza attraverso un ente capofila cui viene conferito apposito mandato (con o senza rappresentanza) da parte delle altre banche partecipanti al pool.

Autore: Francesco Pau
Fonte: ItaliaOggi Sette – 1 Dicembre 2008

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