Interessi passivi, parte la verifica

Immobili, prova caso per caso

Un importante aspetto della nuova disciplina in materia di indeducibilità degli interessi passivi è quello correlato all'applicazione dell'articolo 96 del Tuir e di specifiche norme transitorie in relazione a finanziamenti e interessi che riguardano, direttamente o indirettamente, il comparto immobiliare.

La circolare dell'Agenzia delle entrate rappresenta in modo analitico le diverse situazioni che possono verificarsi:

Immobili merce:

prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione: in questo caso, laddove gli interessi passivi sono da un punto di vista civilistico legittimamente capitalizzabili, degli stessi ne è garantita la deducibilità. Analoga conclusione viene raggiunta dall'amministrazione finanziaria nel caso in cui gli interessi siano imputati, secondo corretti criteri di natura civilistica, a incremento del costo delle rimanenze di beni o servizi oggetto dell'attività dell'impresa, diversi dagli immobili. Laddove non capitalizzati questi sono interessi da monitorare secondo le disposizioni contenute nell'articolo 96 del Tuir;

prestiti contratti per l'acquisizione di immobili destinati alla rivendita o alla locazione: interessi da monitorare secondo le disposizioni di cui all'articolo 96 del Tuir.

Immobili strumentali:

Anche in questo caso, laddove sia effettuata secondo corretti criteri civilistici la capitalizzazione sul costo dei beni, gli stessi risulteranno integralmente deducibili.

Ove non capitalizzati, dovranno essere monitorati secondo le disposizioni di cui all'articolo 96 del Tuir.

Immobili patrimonio:

1.	interessi capitalizzati: devono essere monitorati secondo le disposizioni di cui all'articolo 96 del Tuir in quanto l'articolo 110 del medesimo Tuir non consente il recepimento ai fini fiscali di una eventuale capitalizzazione;
2.	interessi di finanziamento per l'acquisizione (costruzione e acquisto): possono essere dedotti laddove vengano soddisfatte le condizioni previste dall'articolo 96 del Tuir;
3.	interessi di funzionamento: oggettivamente indeducibili;
4.	interessi su immobili patrimonio che scaturiscono da finanziamenti garantiti da ipoteca: automaticamente deducibili per effetto delle disposizioni transitorie contenute nell'articolo 1, comma 36 della legge n. 244 del 2007.

In questo caso è comunque necessario, secondo quanto chiarito dall'Agenzia delle entrate, che il mutuo ipotecario abbia a oggetto gli stessi immobili successivamente concessi in locazione. Sulla base di quanto precisato dall'Agenzia delle entrate, dunque, laddove il finanziamento garantito da ipoteca riguardi immobili strumentali concessi in locazione, gli stessi dovranno essere monitorati secondo le disposizioni contenute nell'articolo 96 del Tuir.

Le disposizioni per i soggetti Irpef

L'articolo 61 del Tuir, come riformulato dalla legge n. 244 del 2007 disciplina, invece, la deducibilità degli interessi passivi in capo ai soggetti Irpef prescindendo completamente dalle regole fissate per i soggetti Ires.

La norma stabilisce infatti che tali soggetti deducono gli interessi sulla base di un risultato che è dato dal rapporto tra l'ammontare dei ricavi e dei proventi che concorrono a formare il reddito di impresa o che non vi concorrono in quanto esclusi e l'ammontare complessivo di tutti i ricavi e i proventi.

Posto che dunque una deducibilità limitata può essere influenzata dalla presenza di proventi esenti o parzialmente esenti e che si ritiene rimangano ferme le limitazioni in merito alla indeducibilità oggettiva di una parte degli interessi passivi, la circolare dell'Agenzia delle entrate fa riferimento alla necessità che, sulla base delle nuove disposizioni, i componenti negativi in questione siano inerenti rispetto all'attività svolta. Pertanto, ai fini dell'applicazione del rapporto previsto dall'articolo 61, dovranno essere assunti esclusivamente gli interessi che sono inerenti rispetto all'attività di impresa. È questa una problematica che può riguardare da vicino le società personali nelle quali, per esempio, vengono assunti dei finanziamenti produttivi di interessi che sono finalizzati a coprire degli squilibri di natura finanziaria derivanti dal comportamento dei soci senza che gli stessi siano invece destinati a essere impiegati per lo svolgimento di una attività produttiva.

Inoltre, da un punto di vista soggettivo, la circolare ricorda come le disposizioni di cui all'articolo 61 del Tuir sono applicabili anche nei confronti degli enti diversi dalle società e dei trust limitatamente alla attività commerciale da loro svolta.

Autore: Duilio Liburdi
Fonte: ItaliaOggi Sette - 27 Aprile 2009

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