Le novità per le imprese dalla legge sulle liberalizzazioni

Anche in campo bancario la legge n. 40/2007 ha introdotto alcune novità di potenziale interesse per le imprese. La prima di queste riguarda l'estinzione anticipata dei mutui e dei finanziamenti, per la quale non possono essere più applicate le penali.

Infatti, la disposizione, contenuta nell'art. 7 della legge n. 40/2007, dichiara la nullità di qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite sia ad abitazione sia allo svolgimento della propria attività economica o professionale (purché da parte di persone fisiche), sia tenuto ad una determinata prestazione a favore dell'istituto finanziario.

La prestazione a cui fa riferimento la norma è data normalmente dal pagamento di un importo pari ad una percentuale del capitale residuo (ossia da restituire).

La novità pare dunque essere valida anche per le società di persone, mentre bisogna escludere che lo sia per quelle di capitali, come d'altronde emerge dalla lettura della norma, simile, per questo aspetto, a quella relativa al diritto all'assegnazione della stessa classe di merito del veicolo già assicurato.

Anche questa volta si prevede che le clausole in violazione di questo divieto sono nulle di diritto, ma che il loro annullamento non comporta la nullità del contratto di mutuo.

È bene ricordare che le penali sono vietate nei mutui destinati non solo all'acquisto, ma anche alla ristrutturazione di immobili.

Per quanto riguarda le categorie di immobili che possono usufruire di questa novità, bisogna ritenere che, in assenza di specificazione da parte della norma, e tenuto conto che si fa riferimento anche ad unità immobiliari adibite allo svolgimento di (qualsiasi) attività economica, si possano considerare ammessi all'esenzione da penali anche i mutui relativi all'acquisto (o ristrutturazione) anche dei fabbricati industriali (e non solo di negozi e di uffici).

Per ultimo si rammenta che le clausole penali a cui fa riferimento la legge sulle liberalizzazioni sono quelle previste dai contratti di mutuo per l'estinzione anticipata, e non quelle disciplinate dagli artt. 1382-1384 del codice civile.

D'altronde il legislatore ha ritenuto di utilizzare la terminologia prevalente nella prassi bancaria, che però coincide con un istituto disciplinato dal codice civile, ossia le clausole penali, per quali il codice sancisce che:

Infine, relativamente alle disposizioni transitorie, l'art. 7, comma 3, stabilisce solo che la novità si applica ai contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007, data di entrata in vigore del D.L. n. 7/2007, mentre per i contratti di mutuo in corso prima del 2 febbraio 2007 è previsto che Abi ed associazioni dei consumatori definiscano la misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.

In caso di mancato accordo, spetterà alla Banca d'Italia determinare tale penale massima.

Per ultimo, il comma 7 dell'art. 7 precisa che gli istituti bancari non potranno rifiutarsi di rinegoziare i mutui secondo le nuove regole contenute nell'accordo tra Abi ed associazioni dei consumatori (o nel provvedimento sostitutivo della Banca d'Italia).

Sempre in tema di mutui è utile approfondire un'altra novità, quella della portabilità del mutuo o dei finanziamenti bancari, introdotta dall'art. 8 della legge n.40/2007.

In sostanza il titolare di un mutuo o di un finanziamento, che cambia la banca di appoggio, può «trasferire» nella nuova banca il mutuo (o il finanziamento) contratto con un'altra banca (presso la quale aveva il conto), anche senza il consenso di questa.

Va evidenziato però che la norma non pone condizioni per la trasferibilità del mutuo, per cui si può trasferire il contratto di finanziamento, indipendentemente dal cambiamento della banca d'appoggio.

Più precisamente il comma 1 dell'art. 8 indica le operazioni che sono trasferibili da una banca all'altra:

In pratica, tenuto conto che la norma fa poi riferimento a qualsiasi intermediario bancario e finanziario, si ha motivo di ritenere che la novità si estenda a tutti i rapporti debitori, quindi sia di breve che di lungo periodo, tra un'impresa ed un qualsiasi istituto finanziario.

Non solo, ma ne consegue che i rapporti debitori dovrebbero riguardare anche operazioni diverse dal tradizionale credito, come il factoring pro solvendo e il leasing, dato che la norma, facendo riferimento a qualsiasi istituto finanziario, dovrebbe includere non solo le banche, ma anche, per esempio, le società di leasing.

D'altro canto il tenore del comma 1 è così generico da non prevedere per il momento limitazioni per la sua applicazione, visto che afferma che: «in caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari ...».

Sempre il comma 1 precisa il meccanismo giuridico attraverso il quale è assicurata la portabilità del contratto di finanziamento: la surrogazione, come disciplinata dall'art. 1202 c.c.

In realtà la definizione di surrogazione è contenuta nell'art. 1201 c.c., dove si spiega che si tratta dell'operazione per la quale il creditore, che riceve da un terzo l'importo del credito, lo surroga nei propri diritti, ossia glieli trasferisce, con il risultato che il creditore è un nuovo soggetto, ossia il terzo che in pratica ha comprato il credito.

L'art. 1202 invece disciplina il caso di surrogazione per volontà del debitore, che in questo caso trova un terzo disposto a subentrare come creditore al precedente titolare del credito.

L'art. 1202 specifica che tale operazione può essere effettuata anche senza il consenso del creditore iniziale (ad esempio, la banca che ha concesso il mutuo), purché vi siano 3 condizioni:

Va detto però che il comma 1 dell'art. 8 della legge n. 40/2007 fa riferimento solo alla facoltà prevista dall'art. 1202 c.c., e non alla sua disciplina, per cui queste condizioni (tra l'altro molto spesso facilmente rispettate) non rilevano ai fini della portabilità del finanziamento.

Tornando ora all'esame dell'art. 8 sulla portabilità dei rapporti di mutuo (e non solo di quelli), il comma 1 precisa che la surrogazione per volontà del debitore può aver luogo anche quando il credito relativo non è esigibile, oppure quando è previsto un termine a favore del creditore.

In definitiva il principio della portabilità del rapporto di finanziamento ha valenza assoluta.

Il comma 2 dell'art. 8 puntualizza poi che il nuovo creditore (ossia il mutuante surrogato) subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, connesse al credito surrogato.

Per esempio, è scontato che l'ipoteca passa a favore della nuova banca, che è subentrata nel contratto di mutuo.

E a questo proposito il comma 2 specifica che l'annotazione della surrogazione può essere richiesta al conservatore senza formalità, ossia allegando semplicemente la copia autentica dell'atto di surrogazione, che può essere stipulato sia per atto pubblico sia per scrittura privata (e quindi anche senza particolari costi).

A scanso di equivoci, il comma 3 ribadisce che è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca, o si renda oneroso per il debitore, l'esercizio della portabilità del contratto di finanziamento.

Ovviamente, anche in questo caso, la nullità del patto non comporta la nullità del contratto.

Infine si precisa, con il comma 4 dell'art. 8, che la surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali, per esempio, quelli relativi alla prima casa.

Infine è opportuno segnalare che in tema di mutui era stata prevista dal D.L. n. 7/2007 anche una disposizione (contenuta nell'art. 6) sull'estinzione automatica dell'ipoteca dopo il pagamento dell'ultima rata, ma poi nella legge di conversione l'art. 6 è stato soppresso, per cui resta l'obbligo di richiedere la cancellazione dell'ipoteca a carico del debitore (che ha estinto il debito), con relative spese (fra cui il compenso al notaio).

Autore: Massimiliano Di Pace
Fonte: Pmi - Ipsoa Editore, n. 7, Luglio 2007

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